Die zehn wichtigsten Aspekte zum Immobilienkauf im Ausland
So banal es klingt: Kaufinteressenten nehmen sich oftmals zu wenig Zeit, informieren sich gar nicht oder zu wenig, und glauben, es werde schon gut gehen. Das ist die beste Garantie für viel Ärger und Geldverlust.
Dies ist um so verwunderlicher, als der Immobilienkauf und -besitz im Ausland für die allermeisten Kaufinteressenten und Besitzer eine völlig fremde Welt darstellen, sowohl in rechtlicher als auch praktischer Hinsicht. Dennoch ist dies kein Grund, davon Abstand zu nehmen. Vielmehr ist entscheidend, gut informiert und gut beraten an die Sache heranzugehen.
1.Deutsche Rechtsvorschriften und Gepflogenheiten
dürfen nicht auf den Immobilienkauf im Ausland übertragen werden. Rechtliche und praktische Unterschiede gibt es weiterhin auch innerhalb der EU.
2. Privatschriftliche Kaufverträge
In verschiedenen Ländern wie beispielsweise Frankreich, Italien und Spanien sind auch privatschriftliche Kaufverträge ohne notarielle Beurkundung verbindlich. Der Vertrag ist also auch dann gültig, wenn es sich nur um ein normales Blatt Papier handelt. Da besteht die große Gefahr, dass unerfahrene Kaufinteressenten übervorteilt werden (oftmals von den eigenen Landsleuten).
3. Vorverträge
Ob der Vertrag mit Vorvertrag oder Kaufoption oder einer sonstigen Bezeichnung überschrieben ist, entscheidend für die Rechte und Pflichten ist der Inhalt des Vertrages. Oftmals handelt es sich gerade bei sogenannten Vorverträgen um vollumfänglich verbindliche Kaufverträge, von denen Sie sich ohne die Zustimmung des Verkäufers nicht mehr lösen können.
4. Überprüfen
Zuerst überprüfen, dann unterschreiben und anzahlen! Überprüfen Sie vor der Unterschrift und vor der Leistung einer Anzahlung möglichst alle rechtlichen Aspekte, z. B. die Frage des Vorhandenseins einer Baugenehmigung nicht nur bei Neubauten sondern auch bei Altbauten, die Eintragungen in den Registern auch im Hinblick auf eventuelle Belastungen mit Hypotheken, im übrigen, ob die Angaben des Verkäufers hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse zutreffen. Die Anzahlung sollte möglichst niedrig gehalten werden, da Sie dafür meist keine Absicherung erhalten.
5. Neubauten
Vor Vertragsabschluss lassen Sie sich die notwendige Baugenehmigung zeigen und leisten Zahlungen nur nach Baufortschritt und nach Erhalt einer Bankbürgschaft als Sicherheit für Ihre Zahlungen. Problematisch: von Deutschland aus können Sie den Bau nicht kontrollieren. Dringend notwendig ist deshalb eine Vertrauensperson vor Ort. Es muss auch gewährleistet sein, dass nicht nur das Haus gebaut sondern auch die Infrastruktur – Strom, Wasser, Straßen und Wege – fertig gestellt wird.
6. Steuern, Abgaben und Umlagen
Lassen Sie sich nachweisen, dass der Verkäufer mit der Bezahlung der Steuern und sonstigen Abgaben und im Falle einer Eigentumswohnung auch hinsichtlich seiner Zahlungen bei der Eigentümergemeinschaft auf dem laufenden ist.
7. Registereintragung
Achten Sie darauf, dass Sie möglichst bald ins Eigentumsregister bzw. Grundbuch (wie immer es auch heißen mag) eingetragen werden. Nur dann sind Sie – je nach Land unterschiedlich geregelt – abgesichert, dass das Grundstück oder die Wohnung nicht noch ein zweites Mal an einen anderen Käufer, der Ihnen mit der Eintragung zuvor kommt, verkauft oder mit einer Hypothek belastet wird.
8. Preisvergleiche
Vergleichen Sie die Preise vor Ort! Der erstgenannte Preis ist meist nicht der letzte, verhandeln Sie. Oftmals erscheinen die Preise im Ausland für deutsche Verhältnisse als sehr niedrig oder zumindest als günstig. Dies kann an den niedrigen Arbeitskosten im Ausland liegen oder aber ist darin begründet, dass die betreffende Immobilie sehr viel einfacher ausgestattet ist und billigere Materialien verwendet worden sind. Auch die niedrigeren Grundstückspreise können der Grund dafür sein.
9. Rendite durch Vermietung?
Eine Ferienimmobilie im Ausland ist keine Geldanlage mit Renditeaussichten. Die Immobilie kostet Geld sowohl beim Kauf als auch während des Besitzes. Dieser Hinweis soll keineswegs bedeuten, von einer Ferienimmobilie Abstand zu nehmen. Selbstverständlich ist eine Ferienimmobilie eine sehr schöne Sache und wird dann zum wirklichen Vergnügen, wenn Sie sich vorneweg informieren und beraten lassen.
Falls sie langfristig vermieten wollen, bedenken Sie das für Vermieter oftmals nachteilige Mietrecht. Im Falle einer kurzfristigen Vermietung bleibt unterm Strich oftmals sehr viel weniger übrig als erhofft. Ein eventueller Wertzuwachs sollte als angenehme Nebenerscheinung angesehen werden.
10. Erbrecht und Erbschaftsteuer
Überlegen Sie sich, ob Sie nicht schon beim Kauf erbrechtliche und erbschaftsteuerliche Aspekte berücksichtigen wollen.